持ち家か賃貸かどっちが良くて得か?持ち家は資産ではない?

持ち家と賃貸とどちらがいいか?どちらが得か?というのはよく話題になりますし、そのような記事もよく目にします。

人それぞれの考え方によって答えは違うと思いますが、それぞれのメリットデメリットを比較してみます。

ちなみに私の意見を最初に言っておくと、子供がいる家庭は持ち家も選択肢に入りますが、独身若しくは子供のいない夫婦はほぼ賃貸の方が良いと思っています。

どちらがいいか?

これはハッキリ言ってその人の価値観かもしれませんが、どちらがいいかだけを考えると持ち家の方が良いと思います。

私はお金さえ無限にあるのであれば持ち家一択です。持ち家であろうが、気に入らなければ売却して次の住み家を購入すればよいのです。賃貸借契約をするのも売買契約をするのも大して手間は変わりません。動くお金が大きくなる事と用意する書類が少し増えるだけです。

但し、私を含めてほとんどの人にとってお金は有限です。持ち家を持つことによって余分にかかるお金があれば、そのお金を食費や教育費や他の事に回したいなどの理由で持ち家を敬遠する人もいると思います。

もしかしたら、お金があっても持ち家より賃貸の方が良いと思う人もいるかもしれませんので、念のために持ち家と賃貸のお金以外のメリットデメリットを考えていきます。

持ち家 賃貸
気持ち マイホームを手に入れたという満足感 自分のものではないという不満?
間取りの変更 間取りの変更や内装の変更が自由 間取りの変更どころか壁に穴をあけるのもできない
社会的信用 高い 低い
設備 通常の質、良いものも自分で選択できる 良くない、隣の音なども聞こえやすい
将来の不安 ローンが終われば楽になるという気持ち 家賃を払い続けないといけないという不安
近隣トラブル、住環境の変化 引越しが難しい 引越しが気軽
近所付き合い 必要 不要
子供が騒いでも あまり気にしない 近所に気をつかう
家族向け(3人以上)の物件 たくさんある 少ない
少人数(1~2人)向けの物件 少ない たくさんある

現在、賃貸に住んでいる私としては設備が一番不満です。風呂は狭いし、トイレはウォシュレットがついていないし、隣の音は良く聞こえて時々深夜までうるさいです。

どちらがお得か?

色々なシミュレーションでどちらが得か比較していますが、賃貸の方が安いといった結論になる記事が多いです。一方、家賃は家主の利益が上乗せされているので持ち家の方が安いという結論もあります。

しかし、総支払額でどちらが有利と比較するにしても、同じマンションで階数も窓の方位も間取りも設備も同じというような前提条件が同じもので持ち家と賃貸と比較しないと何の意味もありませんし、どちらが得かなどわかるわけありません。現実に賃貸物件と持ち家で同一の物件はほぼないのです。

仮にあったとしても、実際に得か損かを事前にキッチリ比較する事は不可能です。賃貸の場合は将来家賃の増減はありますが、ほとんどの比較している記事をみても、計算を簡便化するために家賃や共益費等を常に一定で試算しています。

そして、何年住むかによってもどちらが得か損か変わってきますし、本当に損か得かが確定するのは購入した家を売却した時か死亡した時です。仮に35年間居住した後に家を売って引越しする場合、35年間の総支払額が持ち家購入の方が1,000万円多かったとしても、その家が1,000万円以上で売却出来たら購入の方が得だったといえます。しかし、その家が1,000万円以下でしか売却できなければ購入の方が損という事になります。

つまり、前提条件によってどちらかが得か損かが変わってくるのです。

一応、簡単な一覧表にすると次のとおりになります。

持ち家 賃貸
インフレ
不動産価格の上昇
不動産価格の下落
長期間の居住
短期間での引越し 圧倒的に損 簡単
自然災害 保険金で対応出来ればよいが… 転居する?

つまり、この先不動産価格の上昇が見込めるか、長期間居住して家賃分をペイ出来ると考えるのであれば持ち家を購入する事は選択肢に入れても良いでしょう。

また、将来のインフレに備えて現物資産を持っておきたい、リスクヘッジしておきたいというのも持ち家購入を検討するに値します。

私の考えのように、少子高齢化な上に賃貸マンションや分譲マンションが乱立しているため、将来は家余りになって不動産価格が下落すると考えている人は賃貸で良いと思います。

但し、家賃相場以上に不動産価格が下がり過ぎたら持ち家を購入するかもしれません。

持ち家は資産ではない?

これから大都市以外の郊外、特に駅から15分以上の家やマンションは不動産ではなく負動産となっていくでしょう。

資産は活用してこそ資産です。持ち家も住んでこそ資産です。

郊外に家を購入して子供が都会に出て行って自分も家を売却して都会に住みたいと思っても家が売れない、といった話は将来の話ではなく現在でもある話です。

親が住んでいた家を親が亡くなってから売りたくても売れない、固定資産税だけを毎年払っているという話はこの先いくつもでてくるでしょう。家だと固定資産税だけで済みますが、マンションなら管理費と修繕積立金もかかりますので、これこそ本当に資産ではなく負債といっていいかもしれません。買い手が付くまで永遠に払い続けないといけません。

20年程前のベストセラーである「金持ち父さん貧乏父さん」(ロバートキヨサキ)の中で、このような記述があります。

「資産とは、あなたのポケットにお金を入れてくれるもの」であり、「負債とは、あなたのポケットからお金を奪っていくもの」

この定義から考えると持ち家は負債になります。事実、売却出来なくなったマンションなど本当に負債です。

以前、リゾートマンションを所有している私の知人のところに業者から営業の郵便が来たので見せてもらいました。処分に困っているのであればマンションを10万円で買取ります、但し諸費用や数年分の管理費保証などで差引200万円程かかります、といった内容のものでした。要は200万円支払ってもらったらマンションを引き取ります、年間の維持費を考えたら無駄に管理費を支払い続けるよりも、最初の負担は大きいけれども最初に費用を負担した方がお得ですよ、5年以上保有するのであればといった内容でした。

古いリゾートマンションの多くは本当に負債になっていて、0円とかでも売却できません。管理費の負担があるため本当に負債なのです。

郊外の駅から遠いマンションも近い将来このような状況のババ抜きマンションになるでしょう。

 

まとめ

少し話がそれてしまいましたが、持ち家か賃貸は永遠の論争でどちらが得か損かだけでなく、その人の価値観も関わってきます。

従って、どちらが得か損かではなく、その家やマンションが欲しいかどうかで決めるべきだと思います。

人生はお金だけではありません。少しくらいお金がかかっても持ち家の方が幸せになれるのであれば持ち家を選択すべきです。

ただし、頭金なしのフルローンや年収の5倍を遥かに超えた借入額など、無理した住宅ローンを組んでしまうと人生終了です。ローンを返すのが精一杯でそれだけの人生になってしまいます。

引越ししたくても売却金額よりも住宅ローン残高の方が大きくて借金が残るので売却も出来ないといった状況になるような無理な借り入れはやめましょう。

金融機関が貸してくれる金額と無理なく返済できる金額は違います。しかも、昔と違って、現在の日本企業は定期的に昇給する時代でなくなっていますし、減給の可能性も大いにあります。現在の収入が将来に渡って続くという考えは甘いです。

無理な住宅ローンを組んでしまって、返済に苦しんでいる人は沢山います。そのようにならないように、購入するにしても無理のない範囲で住宅ローンを組みましょう。